存量时代国企城市运营转型：战略重构与业务破局（上）
当前，我国城市发展已从“增量时代”全面过渡到“存量时代”，发展理念从外延式扩张转变为内涵式提质增效，发展模式由大规模增量建设转至存量提质改造与增量结构调整同步进行。以往“碎片化”的发展模式下，基础设施短板、公共服务不足等问题明显暴露，新阶段要求加快推进以人为核心的新型城镇化，按照“全周期管理”理念，构建系统化、差异化的城市治理及服务体系。因此，国有企业应当抓紧适应和把握当前趋势，依靠自身禀赋，突破传统路径的牵制，向城市综合服务集成商转变，深度切入城市运营新赛道。
一、业务模式创新：打造四类核心产品线
国有企业开展城市更新需把“策划-建设-运营”一体化作为主要路线，借助全周期资源整合和产业赋能达成空间价值重塑。
一是要强化顶层的综合设计，平衡好历史保护与功能升级。如某一线城市国企在推进历史街区改造过程中，采用“绣花功夫”实施传统建筑风貌的修复，同时引进文创工坊、社区图书馆等相关业态，让老旧街区变为“文化体验+社区服务”复合空间。
二是进一步深化产业赋能，构建起“空间+内容”双轮驱动模式，以产业升级为引领，利用精准招商、场景营造与生态培育，实现空间价值与产业活力的同步提升。
三是推动资本运作的创新，探索“投资-运营-退出”闭环机制，利用REITs、资产化等工具盘活存量资产，减少政府财政上的压力，增加项目持续开展的稳定性。例如某东部城市的国企把更新后的商业综合体整合起来发行基础设施REITs，把募集的资金用到新一轮城市更新项目中，同时采用专业化运营保障资产增值，项目内部收益率（IRR）实现8%，与传统开发模式相比提升3个百分点，实现了“资金循环调配+资产保值增值”的双赢局面。
智慧城市运营要求国有企业把数据作为联系纽带，以场景作为承载形式，构建“技术-业务-生态”三位一体的运营体系。
一是要夯实数字底座，创建安全可靠的现代化基础设施体系，借助政务云、城市大脑、物联网感知网络等建设，实现数据资源的集中统筹与高效流转。
二是要深化场景创新，带动技术与应用深度融合，聚焦民生痛点与治理难点，靠场景化需求驱动技术换代。如某中部城市在交通治理方面部署AI摄像头、雷达传感器及边缘计算设备，通过搭建运营一套“实时感知-智能调度-动态优化”的智慧交通系统，使得重点区域拥堵指数下降18%、交通事故出现率降低15%；又如某西部城市面向社区服务推出智慧养老相关平台，集成健康监测、紧急呼叫、家政预约等功能，目前已覆盖10万余老年人群，响应时效显著缩短至5分钟内。
三是要促成生态协同，激活多元主体参与动能，通过开放数据接口、拟定技术标准、引入社会资金等举措，塑造“政府引导+企业共建+市民共享”的智慧城市生态格局。如某区域采用PPP模式引入社会资本来参与智慧灯杆建设，企业凭借广告运营、充电服务收回投入的资金，而政府则以“零投入”实现路灯节能率超50%，形成可持续运营模式。
低碳转型要求国有企业把技术创新当作支撑，探求市场化的运营机制。
一是强化绿色技术攻坚行动，助力低碳技术走向产业化，聚焦于碳捕集利用与封存（CCUS）、氢能、新型储能等关键领域，突破技术转化瓶颈。
二是全面深化产业低碳化改造，打造循环经济体系，采用工艺升级、能源替代和资源循环利用等手段，降低全产业链的碳排放强度。如某钢铁企业投资建设余热余压发电系统，回收的转炉余热和高炉煤气，每年所发电量超10亿千瓦时，覆盖自身30%的用电需求，同时向周边的工业园区输送热力，造就“热电联产”循环模式格局，大幅降低了综合能耗。
三是创新绿色金融工具，吸引低碳投资助力，运用绿色债券、碳资产质押、REITs等市场化手段，应对低碳项目融资难题。如某地的一家国企发行“碳中和+乡村振兴”双贴标绿色债券，将筹集的资金投入农村分布式光伏项目，借助“自发自用+余电上网”模式达成稳定收益，同时把碳减排量作为增信措施，促使融资成本减少1.2个百分点。
公共服务提质要求国有企业把民生需求作为着眼点，把机制创新当作杠杆，构建一套“需求洞察-服务优化-长效保障”的运营体系。
一是精准对接民生需求，推动服务供给侧变革，利用大数据分析、社区调研等手段，动态捕捉居民在教育、医疗、养老等模块的痛点，针对性调整优化服务供给内容。
二是创新服务供给模式，构建“公益+市场”双轨机制，在保障基础服务具备普惠性的同时，采用特许经营、政府购买服务、社会资本合作等方式吸纳市场化资源，增强服务效率与品质。如某公交国企在坚守低票价公益特性的基础上，开展“公交+物流”“公交+广告”等增值业务，一年实现增收超2亿元，反哺线路优化与车辆更新；又如某供水企业通过“水务+物联网”模式，实现管网漏损率从25%降低至8%，每年所节约水资源可供应10万户家庭一年用水。
三是强化长效保障机制，夯实可持续发展基础，建立“政府监管+企业自律+社会监督”的协同治理框架，实施标准化的服务流程、动态化的绩效考核以及透明化的信息公开，确保服务质量。
二、实施路径：机制突破与资源整合
一为“规划先行，试点突破”，联合政府起草城市运营专项规划，厘定优先区域及项目清单，选择1-2个示范板块打造标杆项目，如中心区老旧商圈、新城产业走廊，打造可复制借鉴的商业模式。
二为“混改引智，生态协作”，采用混改方式引入专业运营商和科技公司组建合资平台，填补技术与管理的短板漏洞，并建立供应商分级库与联合体投标机制。
三为“考核机制优化”，推动政府把资产增值率、服务满意度、单位GDP能耗、产业聚集度等归入国企考核指标范畴，不再仅以营收规模为单一导向。
四为“人才结构升级”，招引具备城市规划、产业研究、金融创新、数据技术的复合型人才，设立“城市运营研究院”作为决策分析智库，为重大项目的可行性论证与动态评估提供有力支撑。
三、总结
国企实现城市运营转型并非朝夕之功，需运用长期主义观念锚定战略方向，在完成业务转型的同时，还应推进从思维模式到组织基因的深刻转变，只有把自身禀赋深度融入城市肌理更新与产业升级的发展进程，在挖掘资产价值、提高服务效能、增强数字赋能、引领低碳转型等方面构筑坚实护城河，才能在存量时代开辟发展新蓝海，真正成为支撑城市高质量发展的核心引擎。